Инвестиции в оздоровительную недвижимость: перспективы и риски
Недвижимость в структуре активов как необходимый элемент
В классическом формировании структуры активов есть понятие «альтернативные инвестиции». Туда входят небанковские классы активов — золото, недвижимость. Зачем это нужно?
Считается, что рынок в периоды финансовых и экономических кризисов подвержен серьезным колебаниям. Курсы акций могут рушиться, в то время как стоимость облигаций, наоборот, растет. Эти два типа активов (акции и облигации) представляют собой взаимопротивоположные структуры – акционерный капитал и займ, с противоположными рисками. Поэтому часто в обычном кризисе потерянный доход в акционной части может быть компенсирован облигационной составляющей портфеля. Это созависимые классы активов. Альтернативные же инвестиции не коррелируют с всеми остальными. Таким образом, они являются своего рода стабилизатором общей структуры активов компании или частной собственности.
Форма инвестиций в недвижимость
Как подобрать подходящие инвестиции в недвижимость? Для этого нужно определиться с несколькими факторами.
Форма инвестиции – покупка объекта на собственный баланс (прямая инвестиция); покупка доли в компании, владеющей объектами наравне с другими инвесторами (private equity deal, частная закрытая сделка); покупка доли в фонде, инвестирующем и реинвестирующем в определенный тип недвижимости постоянно.
В первом случае инвестиции будут сопряжены с активным бизнес-подходом, принятием управленческих и инвестиционных решений. Во втором — это обычно доверительное управление через управляющую проектом компанию и минимальная вовлеченность. В третьем случае, с фондом, речь идет о пассивном участии капиталом и получении прибыли. Фактор вовлеченности и риски прямо пропорциональны доходности. Но и вовремя купленный фонд для пассивной инвестиции может оказаться более доходным, не требующим затрат. Важно оценить рынок и подходящий формат.
Критерии выбора инвестиционного проекта
Внутри сегментов недвижимости мы остановимся отдельно на инвестициях в медицинские и оздоровительные объекты и ресорты плюс резиденции с оздоровительной инфраструктурой.
Имеет смысл разделить эти два сегмента между собой, поскольку они различаются по доходности, сроку возврата капитала, глубине требуемой профильной экспертизы и стратегическим задачам.
Один из критериев для выбора своего варианта – местоположение. Европа, Азия, Центральная Азия, Ближний Восток, Латинская Америка – все эти рынки различаются по уровням доходности, насыщенности, экономическим рискам, закрепленной репутации для того или иного типа инфраструктуры. Эти факторы общеизвестны и их относительно легко проанализировать.
Безусловно, огромное значение имеют партнеры-реализаторы проекта и структура участия в сделке (проекте).
Чтобы лучше понять возможности и установить их контрастные границы, сравним инвестиции в высоко инновационный медицинский центр здоровья в Швейцарии с инвестициями в строительство масштабного оздоровительного курорта в Латинской Америке.
Первый вариант — традиционный развитый европейский рынок и сложная профильная инвестиция с экономической и даже более социальной значимостью.
Второй — развивающийся рынок, где есть такие ресурсы, как природный богатый контекст, эмоциональное и физическое обновление, но при условии использования признанного международного (нелокального) менеджмента.
Медицинский центр или госпиталь в Швейцарии
Цель инвестиции в первую очередь — привлекательная доходность при приемлемом соотношении рисков. Приобретение профильного объекта в высокоразвитой стране может, кроме того, решать задачу более стратегическую.
В части медицинских, курортных и оздоровительных объектов инвестиция в оздоровительный центр или курорт, например, в Швейцарии повышает степень доверия к уровню существующей группы клиник или отелей или центров, поскольку данная юрисдикция ассоциируется с максимальной надежностью. Соответственно, несмотря на существенно более медленный возврат капитала и низкую доходность, такое приобретение опосредованно повысит рентабельность уже существующей части бизнеса в менее репутационных (развивающихся) странах.
Технически это происходит так: при наличии интересного проекта, земли или объекта проводится непубличный отбор подходящего инвестора. Рынок непрозрачный, земли мало, желающих много, сложно получить разрешение на виды оздоровительной деятельности для спа или медцентров. Например, русские бани запрещены во многих кантонах Швейцарии как опасные для здоровья.
Есть и старые реабилитационные клиники, о которых известно рынку, — к ним присматриваются многие инвесторы, в том числе иностранные. Цена государственного госпиталя, например с реабилитационным и хирургическим направлением, начинается от 15 миллионов франков, — не рядом с Цюрихом или Женевой, а в более отдаленных кантонах. Швейцарские частные группы, владеющие клиниками (как и немецкие), также анализируют сегодня возможность купить старые государственные госпитали. В Швейцарии предложение и пространство ограничены, поэтому рынок мало ликвидный. Особенно привлекательны госпитали средней величины, на 200-300 мест.
Экономически достигается цель сохранить капитал долгосрочно, поскольку стоимость земли постоянно растет, как и население.
Состоятельные иностранные клиенты, готовые платить за пребывание в госпитале от нескольких тысяч франков в день еще до начала лечения, составляют около 12% от числа пациентов в швейцарских госпиталях. Только частные клиники могут принимать пациентов без швейцарской страховки (нерезидентов). Доходность госпиталя составляет в лучшем случае около 12% годовых, но часто может быть около 3%.
Курорт в экзотической стране
Доходность курорта с резиденцией, оздоровительной инфраструктурой для иностранного инвестора может быть более 70%. Здесь имеет смысл создавать курорты с качественным предложением спа и оздоровительной зоны, но обязательно и только под управлением международного отельного оператора. Почему? Потому что мы хотим использовать все бонусы аутентичной среды, радости природы и климата, но не хотим при этом столкнуться с сюрпризами локального подхода. Так что привлечение авторитетной сети (отельные операторы, спа-операторы), обеспечивающей управление по признанным международным стандартам, позволит отсечь фактор непредсказуемости в части безопасности и надежности.
Также и владение активом необходимо структурировать в надежном банке, например в Швейцарии, чтобы обезопасить как свои финансовые потоки, так и дальнейшее получение прибыли.
Сейчас наблюдается бум в некоторых регионах Азии, один из них — Вьетнам. Из признанных зарождающихся трендов можно назвать Латинскую Америку, особенно некоторые страны с комфортным балансом социополитической стабильности и экономического развития. Так, Уругвай и Парагвай – очень стабильные юрисдикции, но в них мало ярко выраженных особенностей. Инвесторы ищут страны с более крепкой экономикой, которая дает в дальнейшем разнопрофильные бизнес-возможности, например Перу.
Что общего в этих двух диаметрально противоположных вариантах? И тот, и другой — безусловно инвестиция в life style актив. В одном случае — за счет инновационного высокотехнологичного объекта на регулируемом рынке, в другом – за счет экзотического, манящего эмоционально, но с контролируемыми рисками бизнеса на развивающемся рынке.
В следующей статье я хотела бы остановиться на одном из двух примеров подробно. Буду рада вашим комментариям, — что интереснее сейчас, то и выберем.
Колумнист Пространство Здоровья SpaceHEALTH, автор колонки: «Инвестируем на Здоровье».
